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博锐尚格智能建筑运维前探:智云数字化管理中心

发布日期:2021-01-06

S集团创办于1990年,作为中国商业企业的领先者,经营商品涵盖传统家电、消费电子、百货、日用品、图书、虚拟产品,全场景S集团易购线下网络覆盖全国,拥有各类创新互联网门店13000多家,稳居国内线下网络前列;S集团易购线上则通过自营、开放和跨平台运营,跻身中国B2C行业前列。

以线上线下的融合发展引领零售发展新趋势,S集团不断追求前沿技术与最新理念的应用。2020年S集团与建筑智能运维专业服务商博锐尚格展开深度合作,以S集团智云数字化管理中心为里程碑,启动智能建筑运维前探工作。

全数字化工程部:增能创效,尽在掌握

S集团广场踞人民路核心,是由国际知名建筑设计公司RTKL精臻设计的32万平米城市综合体,经典双塔雅致造型,328米高度与惠山齐平。

与世界知名物业管理公司世邦魏理仕达成战略合作,S集团希望借助CBRE享誉全球的物业管理经验,为10万平米购物中心、五星级凯悦酒店、5A甲级写字楼与精装酒店式豪宅提供独到服务,打造无锡商业新地标。经过一段时间的运维,S集团不满足于即有成绩,经过与博锐尚格的深度探讨,提出了“全数字化工程部”的构想,提出四个理想场景与对应的期望:

全数字化运行过程呈现——管理场景模块化、数据化、精细化

物业工程整体管理有术——数据决策,动态调整,模式优化,品耗兼顾

工程技术人员执行增效——标准规程SOP化,执行在线化,流程线上化

设备安全与资产管理可控——全貌监测,提前预警;三维建模,信息共享

以此场景为蓝图,经过深入规划设计建设,通过基于BIM的运维响应中心、建筑能源全过程量化管理、设备设施AIOT增强管理、健康与环境主动管理等四大解决方案的实施,博锐尚格为S集团打造了智云数字化管理中心,树立了“全数字化工程部”样板。

落成后的S集团智云数字化管理中心在内部被亲切的称为“智云机房”,通过“人、事、物、钱”四大条线管理,落实了理想场景构想,全面实现增能效创效,极大的节约了人力物力

智云数字化管理中心管理模块

一、全数字化运行与结果呈现:整体工作模块化、数据化、精细化

S集团项目包含写字楼、酒店、商业、公寓四个业态,智云系统覆盖商业和写字楼的冷站,其中仅商业一处,B1-7F面积达9.8万,商管工程物业总共59人,服务商户140多家,日常负责末端风机组90台,加上B1吊顶机约120台左右,广场照明、扶梯、客梯、多经点位等,日常工作可谓千头万绪。

以智云机房为依托的S集团全数字化工程物业组织,针对工程物业组织日常管理的“人、事、物、钱”等各种具体事项,拆分成能耗管理、设备运行、环境管理、人员管理、维修管理、巡检维保管理、设备安全、资产管理8个领域,分成资产管理组、中控管理组与技术管理组三个模块,推进日常管理。

全数字化工程部组织的管理逻辑

数字化工程物业组织通过“智云执勤工作历”,实现组织驱动,改变了传统物业工作组织“以经理意志为驱动”的工作状态,也改变了工作流程。下面将就物业运维管理者最关心的能耗管理、环境管理与设备运行,介绍智云平台带来的数字化转型,展示当下的管理流程与管理状态。

1、节能降耗,实现精细化的能耗管理

能耗管理传统使用抄表管理方式,对能耗管理关注较高的物业,能做到每月整体抄表四次、重点设备天天抄,管理已经非常到位。但这种管理有两个缺陷:一、投入大量人力,一个月四次抄表至少要投入16个人天左右,还不算天天抄的重点设备;二、无法做到精细化管理,因为抄表的颗粒度仍然不足(达不到逐时逐支路都有用能数据记录的程度),不能分析用电超在哪天、什么时段超的、什么原因超的。

智云机房运行模式改变了能耗管理的流程,系统通过新装600多块智能电表和原有电力系统改造,实现了用电数据实时传回平台,可以以小时为单位进行分项用电的统计。不仅如此,平台能耗管理系统还可以对每个用电支路/分项进行策略设置,监测用电是否异常,同时可以提供月度能耗、日能耗使用,以及同比、环比、及周同比等多维度的比较,为节能策略提供有效依据。

智云平台的月度能耗分析

通过一段落时间运行,S集团的能耗管理已经可做到尽在掌握:计划用能多少、实际用能多少、什么时候用的、什么时候用超的、因为什么用多了……都知道,门清!

2、多方数据,实时保障环境品质

环境品质的主动管理直接关系服务口碑、租金收益和顾客体验。

传统工程物业的管理方式是在各个楼层定点安装温度计、定点巡检温度情况,以评估当天的环境情况。这里也存在两个问题:一、投入大量人力,一个月综合计算需要投入至少5-8个人天;二、无法实现更精细的环境管理,如上午10点查看了解是27度,但下午1点是多少度、4点是多少度,空间闷不闷、PM2.5量多少都无法量化,管理者对环境的感知像是存在一堵墙,时效性、客观性都不足,进而增大了环境失控风险。

智云机房运行模式改变了环境管理的状态,现在全场安装89台环境传感器,可以实时传回CO2、CO、温度、湿度等各种影响环境品质的参数,可以形成量化的数字化环境系统,实时掌握场馆内的品质情况,极大的降低了降低了环境品质失控的风险;且基于大量客观的环境数据,便于管理决策。

智云平台根据实时数据反馈调研环境运营策略

3、化繁为简,运营无忧的设备运行系统

建筑机电设备运行管理的工作复杂且量大,典型的两部分是照明和冷站的运行管理。传统模式,冷站管理基本靠工程班组的经验来支持:几点开、几点关、阀门开多少、蓄冷蓄多久、冷站技工具体的操作执行流程……都要工程经理或暖通主管凭借经验指挥,复杂且中间要投入大量人力,如仅冷热源班组就需要6个人3班倒。

除人力数量的投入外,传统管理模式还存在重大弊端:需要人全身心的投入到这件事去执行操作,而人控制的频率和精度都不够,且人的疏忽不可避免,因此问题频出。

智云机房的运行模式改变了设备运行的状态,目前通过大数据综合分析历史开机经验,整合形成运行模式。目前已经形成区分开店时间、区分温度等八种设备运行模式,所有运行模式均支持自动运行。

现在设备管理系统可以按照预设的模式自动开关机,平台针对不同天气设置了不同的供水温度要求,依靠智云平台后台的核心算法,可以对标供水温度,自动加机减机、加泵、减泵、调整负载,水阀开度等等实现动态调整,解决了传统运营模式的弊病。

同时系统设置了多角度的故障评测模式,可以精确定位故障,对故障排查定位、预警起到了很大帮助作用。运行仅两个月,即通过系统故障信号准确定位26处影响环境品质的末端设备故障。

精确定位故障提供了保障节能的良性土壤

二、工程物业管理有术:数据决策,动态调整,模式优化,品耗兼顾

“数据决策,动态调整,模式优化,品耗兼顾”是智云平台的四大管理特点,把物业运维工作拆分成能耗管理、设备运行、环境管理、人员管理、维修管理、巡检维保管理、设备安全、资产管理8个领域,并完成数字化的运营流程升级,同时通过智云工作历的推进,智云机房实现了工程物业管理全过程可知可控,提升了物业工程整体决策能力,提高了整体管理质量。

智云工作历可视化的作业部分,有日报、能耗分析等内容,这部分把环境系统当眼睛、耳朵,以大量数据为基础,对标品质、能耗,实现模式优劣评估与不间断的优化管理,不断降低运维决策难度,提升管理质量。

智云工作历

数字化带来的是绝对的决策依据,以冷机运营为例,智云平台通过数据分析,改变了物业5年的开机方式。

以往物业早上7点开始打开全部3台冷机,上午11点开始融冰,下午3点左右停止融冰,到5点30分之后再次融冰到到晚上7点。物业认为高峰时拉低温度,可以抵御高峰负载期。但智云平台分析温度曲线发现,环境温度全天呈下降趋势,下降额度与供冷时长有关,环境温度不受供水温度短期内上下1-2度范围的浮动影响,且高峰期温度只能暂缓了下降率。而从实际图表数据可以发现,直接决定营业期环境温度的,是起始供冷时间和全天供水温度区间。

总结以上情况物业制定了新的开机方案:早上7点30开机2台,8点开始融冰,通过智能算法调控冰槽阀门开度,维持全天供冷在8度左右。8点打开5、6、7层末端机组,9点打开1、2、3、4层末端机组。最终相比历史开机方式,实现了节能与提升环境品质两个目标——这就是数字化的最大意义,为决策提供了大量的数据基础。

数字化分析过程

三、工程技术人员执行增效:标准规程SOP化,操作知识库化,流程线上化

物业运营管理中的人力管理一直是难关痛点。管人太难,所以大家通过事的结果来反馈到管人。智云平台通过技术标准、流程规程的SOP化与操作知识库化,让执行更可控,进而提升人力管理效率。

巡检、维保、维修是物业每月都要例行推进的“事”,传统工作状态大家都了解:怎么修的、什么时候去的、干完了没、这个月干了多少、质量如何、现场维修是否及时、动作是否到位……管理人员都不知道,像个黑匣子,只能去一线人盯人。

智云平台上线后,针对巡检、维保这些日常工作,博锐尚格帮助S集团制定了技术标准和周期,实现系统定期派发,并设置了接单时效要求,又提出了每一步骤进行细化拍照的要求,让整个过程实现了线上记录留痕,实现了执行在线、过程可视、结果可评的事务管理。

工单监管系统将技术标准、执行过程融合于一体,极大提升了技术人员执行能力

通过线上系统,管理者可以实现在线的进度把控,全面在线了解工作质量,同时一个个工单累计在一起,又通过数据提升了对人的管理指标。通过个人完成率、逾期率、接单总数等数据,形成了具体岗位的量化指标,以及工作量、工作态度、工作质量的评价指标。这些都为管理人提供了真实的参考数据,为绩效管理提供了必要依据。

智云平台提升了整体管理水准

四、设备安全与资产管理可控:全貌监测,提前预警;三维建模,信息共享

设备安全和资产管理是物业运营的“隐性工作”,智云平台通过“全貌监测,提前预警”的监测管理工作建设,以及”三维建模,信息共享“的资产信息建设工作,改变了其传统的“不可控状态”,让管理变得可控。

全貌监测,提前预警

传统设备安全工作是模糊的,设备在运行中的状态是什么样不知道,甚至设备已经坏了,但因未影响直接运行质量,所以管理者并不知晓。

智云平台基于设备损坏之前的病症反馈,如温度报警、过载报警,高压报警等等,提供了报警统一平台,对场馆的各项报警数据进行收集,并监测运行状态。在系统互通、数据打通的基础上,设备报警可以直接转为工单,将数据推到工单系统内进行下一步处理,实现了建筑全貌的监测管理。

三维建模,信息共享

资产管理通过BIM三维建模的数字化交付方式,提供了三维、二维资产清单及位置信息图,解决了依靠人来记资产位置的弊病,再也不会出现人走了,设备不知道在哪的情况。

未来智云系统还会实现工单系统与IBMS系统后台的打通,实现数据同步,将维保、维修、巡检记录作为病历卡自动更新到每一个设备的设备台账内,形成类似4S店的保养记录,摆脱掉设备状况依靠人定义的现状,同时通过信息在线分享,杜绝“只有张三了解那台设备”的情况,为资产的评估提供有力依据。

闭环体系提供四大管理价值

从管理角度说,物业运维要有计划、有执行、有监督,三个关键要素都需要落地并进行循环,完成管理闭环。

智云平台建立工作历的概念,通过由上至下的管理体系搭建运,实现了整个建筑管理的闭环管理,同时以数据对接管理需求,实现建筑全貌的数据监管,提供了运行安心、进展安心、质量安心、方式可选的管理模式。

运行安心:设备运行呈现不断优化的模式,管理者只需监管模式是否正确,就可以保障运行品质和能耗;只需要监管工单执行结果性数据,就可以知道人效管理情况。

进展安心:工单执行在线、执行可视,管理者关心事件的进展及状态尽在掌握,杜绝了管理黑匣子。

质量安心:所有维修、巡检、维保工单都有标准可依,且步骤留有痕迹,技术工程师按步骤推进,就可以确保质量。

方式可选:智云平台提供两种管理方式,一种轻度管理,一种深度管理。轻度管理是把控关键数据是否正常,非重要报警不管;深度管理是只要存在异常,就要去管,有报警就究原因。两种方式起来的管理效果不一样的,S集团目前采用轻度管理模式,力求采用经济模式达到更高服务品质。

数字化运营实现多维价值

S集团的智云平台通过阶段运营,取得了直接与间接两方面价值。

间接价值主要是服务品质的提升,而直接价值包括人力、财力两方面的节约。从6个月的运营数据来看,十万量级成本节约可以轻松取得。人力方面,以14名技工编制的场馆对标(含冷站),目前冷站运行至少释放2个人力,能耗管理释放0.5个人力,环境管理及排障释放1个人力,在提升管理效率、实现真巡检、真维保的同时,大约释放了3-4人的人力,去年忙不过来业务,现在轻松就可以完成。

结合去年供冷季的冷站运行能耗数据,2020年供冷季,冷站运行月平均节能约5万kWh/月,供冷季综合节能约30万kWh。

秉承“与客户过日子”的独特经营哲学,博锐尚格理解建筑运维的长期持续,正与一批商业地产领域的先行者一起,通过流程、业务、乃至商业模式的重构与创新,通过长期可持续的专业服务,塑造行业共生关系,与客户一起成长!

博锐尚格:作为建筑运维领域数字智能(DAT:Digital Technolgyamp; AI Technolgy)专业服务商,博锐尚格服务于建筑运维管理组织,提供涵盖建筑数字化、机电自动化、管理信息化、监控智能化、决策数据化相关软硬件产品及服务的全栈级解决方案,助力客户数字化转型,提升运营保障能力、释放组织能量、创造持续价值。秉承“与客户过日子”的独特经营哲学,博锐尚格立志打造一家牛的让员工幸福的企业,用数字智能服务每个建筑,创造可持续的美好生活!